東京都で大規模修繕、屋上防水、防水工事、外壁補修、塗装、修繕、ビビ割れの事ならエーコー総建株式会社

マンションオーナー様にとって大規模修繕はお悩みの種ですよね。

「適切な時期に大規模修繕をしっかりしたい」
「でも費用はできるだけ抑えたい」
「マンションの住民との意見のすり合わせが難しい」

などなど、費用面からトラブルまで様々な問題が起こるのが大規模修繕です。

この記事では、マンションの大規模修繕で起こりやすいトラブルについてや、そのトラブルを防ぐための対策、起きてしまった時の対処法について解説します。

合わせて、東京のマンションの大規模修繕を手掛けて50年の私どもエーコー総建に関してもご紹介しています！
マンションのオーナー様で大規模修繕をトラブルなく行いたいとお考えの方は、ぜひ最後までご覧くださいね。

 

マンションの大規模修繕で起こるトラブル5選

マンションの大規模修繕は、オーナー様だけでなく入居者の皆様、業者、近隣の住民、組合など多くの人々や組織が関わります。
また、一度に大きなお金が動くためどうしてもトラブルが起こりやすくなります。
マンションの大規模修繕で起こりやすいトラブルは以下の5つです。

・修繕積立金の不足
・業者とトラブル
・入居者とトラブル
・近隣住民とトラブル

大規模修繕前にぜひ参考にしてください。

 

1.修繕積立金の不足

修繕積立金とは、マンションの共有部分などについて、維持管理や大規模修繕時のために入居者が毎月積み立てるお金のことです。

基本的には大規模修繕時にはその修繕積立金をもとに予算を組みますが、

①長期修繕計画が甘く予算がオーバーしてしまう
②大規模修繕までの間に時勢が変わり修繕費用が値上がりしている

などの理由から修繕積立金が不足してしまうことがあります。

 

2.業者とトラブル

大規模修繕の際には施工会社を決めなくてはいけません。
この時に業者の選定を間違えてしまうとトラブルにつながってしまう可能性があります。
例えば、技術力が低い業者は指示間違いなどで施エミスが多く、またそれを隠蔽されることもあります。施エミスのやり直しによるエ期の大幅な遅延や期間延長も起こりえるでしょう。
また、一般的には施工前に施工業者によってマンションの劣化状態を確認して施工内容と予算を決めますが、工事中に新たな修繕箇所が発見されて追加費用の面でトラブルになることも。
他にも「施工中に施工業者が倒産し修繕工事がストップしてしまった」というトラブルもあります。
一番怖いのは上記のトラブルを意図的に引き起こす悪徳業者がいることです。
大規模修繕の施工業者はしっかりを選定することが大切です。

 

3.入居者とトラブル

マンションの大規模修繕で一番起こりやすいといっても過言ではないのが、入居者とのトラブルです。
大規模修繕では工事期間中の騒音やにおい・ほこりが発生するためクレームにつながることがあります。
また、長い期間足場を組んでいるため日も当たらず、外に洗濯物が干せないといった問題も起こります。
外壁作業時の作業員が窓の外にいるというプライバシーが守られない状況にストレスや不安を感じる入居者も多いでしょう。
事前に入居者の理解をしっかりと得ておくことが大切です。

 

4.近隣住民とトラブル

大規模修繕の間は近隣住民にも丁寧な説明と対策が必要です。
特に、工事中の騒音やにおい・ほこりでの悪影響は近隣住民からのクレームにつながりやすいです。
入居者ならば自分の居住区域が綺麗になるのでまだ理解を得やすくても、近隣住民には自分たちに利がない状況で同じ環境を我慢しなければいけないため、さらに丁寧な説明が必要と言えるでしょう。
さらに近隣住民と多く起こるトラブルは工事車両の駐車位置です。
生活の妨げにならないよう駐車位置を決めるなどの配慮をしましょう。

 

マンションの大規模修繕のトラブルを防ぐための対策5選

ここまで大規模修繕の際に起こりやすいトラブルを紹介してきましたが、それではそのトラブルを防ぐためにはどうしたらよいのでしょうか。
ここからはマンションの大規模修繕のトラブルを防ぐための対策を解説します。

・修繕積立金を追加徴収・事前の値上げをする
・信頼できる業者を選ぶ
・事前告知と相談窓口を作る
・近隣住民への工事の説明とご挨拶
・建物内の定期的な検査

トラブルが起きてしまう前に、ぜひ参考にしてください。

 

1.修繕積立金を追加徴収・事前の値上げをする

マンションの大規模修繕で修繕積立金が足りないとわかったら、以下の方法で解決しましょう。

＜金融機関からの借り入れ＞
大規模修繕の費用のうち足りない部分を金融機関から借り入れをする方法もあります。
資金をすぐに用意できるうえ、住民への追加徴収や増額などの負担もないためスムーズに修繕費用を調達できる手段と言えます。
ですが、利息がかかる、その後の修繕積立金は返済に回さなければいけない、将来的に修繕積立金を増額することになるなどのデメリットもありますので、ご家族・関係専門職の方とよく相談の上でこの方法を取るようにしましょう。

 

2.信頼できる業者を選ぶ

マンションの大規模修繕において一番重要なのは信頼できる業者の選定です。
その技術力はもちろん、管理体制はどうなっているか、予定された納期を確実に終えている実績があるか、悪質なコンサルタントとのつながりがないかなどしっかりとチェックしましょう。
瑕疵保険に加入している業者なども選ぶ際のポイントになるでしょう。
その業者のホームページなどで施工実績をチェックするのはもちろん、企業信用調査会社を利用して経営状況を調べるなどして徹底的な情報収集を行いましょう。

また、悪質なコンサルタントがつながっていると、工事費用を高く吊り上げコンサルタントもキックバック（賄賂）を得たり、そのうえで工事内容は予定通り行われておらずにマンションは傷んだままという事態も起こりえます。
業者の選定時に複数の業者から見積もりを取り、値段が不自然に高い業者や、工事内容が不明のものがある業者には注意しましょう。

 

3.事前告知と相談窓口を作る

入居者とのトラブルを避けるには、とにかく事前の丁寧な説明と、随時疑問やクレームに対応できる相談窓口を作ることが大切です。
大規模修繕の際には事前に入居者説明会を開催し、どのような工事を行うか、どれくらいの期間や時間帯か、入居者に不都合なことがあるか（足場で日差しがさえぎられる・騒音の多い時間帯があるなど）、相談窓口はどこかというのをしっかりと伝えましょう。
合わせて文書を各居住区に配布し、確認しやすくするのも大切です。

 

4.近隣住民への工事の説明とご挨拶

近隣住民とのトラブルを防ぐには、事前の丁寧な説明と細やかな対応が必要です。
工事期間や時間帯、騒音やほこりなどが気になる可能性を先に伝え、理解してもらえるように努めましょう。

また、管理組合や相談窓口など、秘湯なときに連絡が取れる場所もきちんと伝えることでクレーム対応も迅速に行うことができます。
大規模修繕工事の時だけではなく、普段から近隣住民と交流して良い関係を築いておくことも大切です。

 

5.建物内の定期的な検査

大規模修繕工事を適切に行うためには、マンションの管理状態を定期的に検査し、把握しておくことが重要です。
内情をしっかりと理解しておくことで、不要な工事を減らしたり、悪徳業者へ引っかかる可能性を低くしたりすることができます。
専門業者による定期点検は可能な限り行いましょう。

大規模修繕の際のトラブル回避には、安心できる業者を選択し、ともに話を進めていくことが不可欠です。
大規模修繕をお考えのマンションオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひ私どもエーコー総建株式会社に一度ご相談ください。
マンションやビルを建てるのではなく「修繕する」ことに特化したエキスパートたちが、オーナー様のお悩みに寄り添います。

 

 

トラブルが起きてしまった時の対処法

事前に可能な限り準備していても、実際に工事が始まるとトラブルが起きてしまうということは十分考えられます。
大規模修繕工事においては、不明な追加料金・施エミスやトラブル・不必要な工事の水増し・入居者の個人所有物の破損なと施工業者とのトラブルが一番多いといえます。
これらのようなトラブルが起こった場合は、弁護士などの第三者立ち合いの元で話し合いをするのが一番です。

当事者同士での話し合いでは、感情的になってしまったり、相手の口車に乗ってしまい不利な条件を飲んでしまったりと、最適な解決を図るのが難しくなります。
特に施工業者との交渉を代理人として務めてくれる、建築紛争に詳しい弁護士に依頼して話し合いに臨むのがおすすめです。

 

マンションの大規模修繕で起こったトラブルの相談先

国土交通省「マンションの管理の適正化に関する指針」において、工事の発注などについて利益相反などがある場合、注意し適正に行われる必要があるとしています。
もしもマンションの大規模修繕でトラブルが起こった場合、相談先がわからない場合は以下を参考になさってください。

• 住まいるダイヤル（公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理センター）https://www.chord.or.jp/
• 公益財団法人マンション管理センターhttps://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
• 一般社団法人マンション管理業協会https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/

マンションの大規模修繕でトラブルが発生しないためにできること

マンション経営においては、入居者の皆様の快適で安全な生活のためにも定期的な大規模修繕は必要です。
ですが、大規模修繕は施工業者・入居者・近隣住民とのトラブルだけでなく、費用面での不安など様々な問題が起こります。

トラブルを回避するためには、しつかりとしたプロに任せるのが一番です。
大規模修繕をお考えの際には、ぜひ私どもエーコー総建株式会社にご相談ください。
マンション・ビルの修繕工事のみをやり続けて50年、経験と実績に裏付けされた確かな技術でオーナー様のお悩みを解決します。
お客様のご予算やご要望に合わせて契約からお引き渡しまで自社一括で行いますので、まずはお気軽にお問い合わせください。